Depuis le 3 janvier 2022, le programme « Maison sans formalités » est en vigueur en Pologne. Parallèlement à ce programme, une réglementation est entrée en vigueur permettant la construction de maisons individuelles d'une surface constructible maximale de 70 m² selon une procédure simplifiée, c'est-à-dire sans permis de construire. L'un des projets phares du « Polonais Deal » vise à faciliter la construction d'une petite maison sur un terrain. Construire une maison sans permis est-il la solution idéale ? Examinons les avantages et les inconvénients de cette (pas si) nouvelle loi.
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Avantages de construire une maison sans permis
Procédure simplifiée – Le principal avantage de la réglementation actuelle est sans conteste la réduction des formalités. Il n'est plus nécessaire d'obtenir un permis de construire (cette procédure est complexe et nécessite la collecte de nombreux documents), ce qui réduit de plusieurs semaines le délai de démarrage de l'investissement. Les documents nécessaires peuvent être déposés en ligne. Un démarrage plus rapide des travaux permet de finaliser l'investissement plus rapidement.
Indépendance et économies – l'investisseur n'a pas besoin d'engager un maître d'œuvre ni de tenir un registre de chantier, ce qui lui permet d'économiser jusqu'à plusieurs milliers de zlotys. Il peut prendre ses décisions en toute autonomie.
Décision rapide sur les conditions d'aménagement – en l'absence de plan local d'aménagement, la commune doit rendre une décision sur les conditions d'aménagement dans les 21 jours suivant le dépôt de la demande. Cela accélère considérablement le processus d'investissement.
Accessibilité pour tous - toute personne majeure peut utiliser la procédure simplifiée, à condition que la construction serve à répondre à ses propres besoins de logement.
Aucune restriction à la vente/location – Contrairement aux idées reçues, une maison construite selon la procédure simplifiée peut être librement vendue ou louée. Il n'existe aucune restriction à cet égard, ce qui accroît la flexibilité de l'investissement.
Petite surface à première vue seulement – il s’avère que la maison sans permis fait 70 m 2 En pratique… une maison sans permis de construire de 100 m² , voire plus ! Comment est-ce possible ? Bien que la surface constructible maximale avec une procédure simplifiée soit de 70 m² , il peut y avoir plus de 100 m² de surface utile sur deux étages. Pour de nombreuses personnes, y compris les familles avec enfants, une telle maison sera largement suffisante.
Projets prêts à l'emploi - Le Bureau général de surveillance des bâtiments fournit une base de données de projets de maisons prêtes à l'emploi sans permis de 70 m 2 .
Inconvénients de construire une maison sans permis
Espace limité - La procédure simplifiée s'applique uniquement aux maisons individuelles à deux étages (rez-de-chaussée + 1er étage) d'une surface constructible maximale de 70 m² , ce qui peut être insuffisant pour les familles nombreuses ou les personnes nécessitant un espace plus important. Si vos attentes concernant la superficie de la maison sont bien plus élevées, envisagez la procédure traditionnelle avec permis de construire.
Responsabilité de la construction : un investisseur qui exerce son droit de ne pas faire appel à un maître d'œuvre s'engage à garantir le bon déroulement des travaux en soumettant une déclaration appropriée avec la notification de travaux. Démissionner d'un maître d'œuvre semble une option tentante en raison de l'indépendance et des économies réalisées. Il convient toutefois de rappeler que la gestion de travaux de construction requiert des connaissances et une expérience dans le domaine de la construction afin d'éviter tout défaut dans le bâtiment en construction.
Déclarations sous peine de poursuites pénales – Lors de la déclaration de travaux, l'investisseur doit fournir plusieurs déclarations, notamment celles attestant que les travaux sont réalisés pour répondre à ses propres besoins en matière de logement, qu'il assume la responsabilité de la gestion des travaux et que la documentation fournie est complète. Les fausses déclarations sont passibles de poursuites pénales.
La procédure n'est pas si simple : malgré les simplifications, l'investisseur est toujours tenu de rassembler et de soumettre un ensemble de documents : un plan d'aménagement du terrain, un projet d'architecture et de construction, une décision sur les conditions d'aménagement (si le terrain n'est pas couvert par la MPZP) et diverses déclarations. Cette démarche peut s'avérer difficile pour les personnes sans expérience en investissement dans la construction.
Conseils pour les investisseurs qui envisagent de construire une maison
Avant de vous lancer dans la construction d'une maison sans permis, il est conseillé de consulter un architecte ou un ingénieur en structure afin de vous assurer que le projet respecte toutes les exigences légales, y compris la réglementation locale, et que la documentation est complète. Cela minimisera les risques de problèmes avec les autorités réglementaires et vous permettra de profiter de votre nouvelle maison sans stress.
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